El modelo crece en Europa como alternativa financiera para adultos mayores. Qué opinan especialistas sobre su aplicación en el país, qué conviene saber.
En Europa, el sistema de la nuda propiedad con usufructo vitalicio funciona desde hace décadas y se convirtió en una herramienta financiera cada vez más utilizada por adultos mayores que buscan liquidez sin perder su hogar. La experiencia francesa, conocida como viager, convive con variantes en España e Italia. La idea central es simple: el propietario vende la titularidad del inmueble, pero conserva el derecho a usarlo y habitarlo hasta el final de su vida.
En Francia, lo más habitual es que se combine un pago inicial con una renta mensual vitalicia. En España, en cambio, predomina el pago único. Los descuentos para el comprador oscilan entre el 30% y el 60% del valor de mercado según la edad del usufructuario. Una vivienda valuada en u$s150.000 puede venderse entre u$s70.000 y u$s90.000 si el propietario tiene más de 80 años, ya que el plazo de usufructo se presume más corto.
Más allá de Europa, la pregunta es cómo podría funcionar en la Argentina este modelo. En el país existen antecedentes jurídicos que permiten implementarlo, pero la figura no se masificó. El Código Civil y Comercial reconoce tanto la nuda propiedad como el usufructo vitalicio y la renta vitalicia. Lo más frecuente hasta ahora fueron las donaciones con reserva de usufructo, que padres realizan a favor de hijos para ordenar herencias y evitar procesos sucesorios. Sin embargo, la venta con reserva de usufructo apenas se practica en casos puntuales, sobre todo en personas mayores sin descendencia.
El presidente de la Cámara Argentina de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), Mariano García Malbrán, afirmó que se trata de una modalidad con futuro. “Es una herramienta con gran potencial para un segmento que crece: adultos mayores propietarios que necesitan liquidez sin mudarse. En Europa es un mercado maduro; en Argentina falta difusión y seguridad jurídica. Pero con el tiempo puede instalarse como una opción atractiva para inversores y para quienes buscan transformar su propiedad en calidad de vida”, planteó.
Los especialistas coinciden en que no hace falta inventar una figura nueva, sino establecer reglas claras para aplicarla. Un marco legal específico podría unificar criterios de registración en todas las jurisdicciones y permitir que la transferencia de la nuda propiedad y la reserva del usufructo vitalicio se inscriban en una misma escritura. Eso reduciría incertidumbre y litigios. También se propone que existan cláusulas de garantía cuando haya pagos periódicos, como hipotecas de seguridad a favor del usufructuario o condiciones resolutorias inscribibles en caso de incumplimiento.
Enrique Abatti (h.), abogado especialista en Derecho de la empresa y vocal de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), destacó que la figura está contemplada en la legislación vigente. “Lo más común son las donaciones con reserva de usufructo, donde los padres transfieren a los hijos una propiedad y conservan el derecho de uso. Pero también existe la venta con reserva de usufructo, que se da con frecuencia en personas mayores sin descendencia. El valor de la nuda propiedad depende de la expectativa de vida del usufructuario. No es lo mismo un vendedor de 50 años, con varias décadas por delante, que alguien de 85, donde la posesión plena retornará al comprador en pocos años”, explicó.
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La abogada Bibiana Guijarro Varela, también vocal de CAPRA, puntualizó que esta modalidad puede aplicarse no solo sobre viviendas, sino también sobre locales comerciales, negocios en funcionamiento o campos. Señaló: “El usufructo permite al titular seguir usando el inmueble o incluso alquilarlo, mientras que el comprador obtiene una proyección de dominio pleno a futuro. Es frecuente que matrimonios mayores reserven además el derecho de acrecer, de modo que si uno fallece, el otro conserve el usufructo total. El Código Civil y Comercial regula estos supuestos en más de veinte artículos”.
Lucía Otegui, especialista en derecho inmobiliario, reforzó que la validez jurídica existe. “Si las partes están de acuerdo, pueden utilizar esta modalidad porque el Código la contempla. En la práctica se produce un desdoblamiento de la propiedad: una parte adquiere la nuda propiedad y la otra conserva el usufructo. Es menos conocida que la donación, pero resulta interesante porque ofrece seguridad y flexibilidad para quienes buscan liquidez sin perder la vivienda”, explicó.
La nuda propiedad con usufructo vitalicio gana espacio como alternativa para obtener liquidez sin dejar la vivienda
El principal freno parece ser cultural. En la sociedad argentina persiste una fuerte valoración de la herencia. Muchas familias asocian el buen legado con mantener la propiedad intacta para los hijos, lo que reduce la aceptación de alternativas que impliquen venderla en vida. A esto se suma la desconfianza en la seguridad jurídica y el temor a litigios futuros. “Hay un apego cultural al ladrillo como patrimonio familiar y un rechazo a la idea de desprenderse de la vivienda en vida. Pero la presión económica y la necesidad de liquidez pueden empezar a cambiar esa percepción”, señaló García Malbrán.
Para revertir resistencias, los especialistas sugieren campañas de pedagogía patrimonial y experiencias piloto con respaldo institucional, como programas de municipios u obras sociales. Otra opción es diseñar esquemas familiares que incluyan a los herederos en la negociación, con derechos de tanteo o con asignación de parte del precio a un fideicomiso. El objetivo es dar confianza y evitar que la operación se perciba como un perjuicio para los hijos.
La aplicación en Argentina requeriría respaldo financiero: cuentas de escrow para rentas viageras con trazabilidad o seguros de caución que garanticen los pagos. En Francia, esos mecanismos fueron clave para generar confianza.
También se analizan incentivos fiscales: exención de impuestos en la vivienda única, alivios en Ganancias y permitir amortizar mejoras. Incluso podrían sumarse fondos de inversión con reglas claras de valuación.
Quién paga los gastos y cómo se resuelve en la práctica
Abatti (h.) explicó que, en la venta con reserva de usufructo, los gastos menores como ABL, expensas ordinarias o servicios básicos suelen estar a cargo del usufructuario. Sin embargo, aclaró que en algunos casos el comprador de la nuda propiedad decide asumirlos para evitar futuros conflictos o deudas acumuladas. “El precio de la operación puede ser menor, pero el comprador se asegura de que no queden expensas sin pagar y de que, al momento de consolidar la propiedad plena, no surja una deuda importante”, indicó.
Entre ambos especialistas coincidieron en que todo debe quedar bien expresado en la escritura, con reglas claras que definan qué parte se hará cargo de cada gasto. De ese modo, remarcaron, se reducen las posibilidades de litigios o reclamos posteriores.
Por su parte, Bibiana Guijarro Varela agregó que incluso el mantenimiento y las mejoras pueden ser costeados por el nudo propietario, especialmente cuando el usufructuario es una persona de edad avanzada. “Muchos compradores prefieren encargarse del mantenimiento para conservar el valor del inmueble. Saben que en poco tiempo más tendrán la propiedad y les conviene recibirla en buen estado para alquilarla o venderla mejor”, señaló.
En el plano del mercado, los analistas destacan que la Argentina reúne condiciones para que la figura tenga desarrollo. La población mayor de 65 años supera el 12%, el crédito hipotecario es escaso y muchos adultos mayores son dueños de viviendas valiosas, pero cuentan con ingresos reducidos. Esa combinación abre la puerta a que inversores con liquidez encuentren oportunidades de largo plazo.
Otegui sostuvo que la operatoria puede ajustarse a distintas necesidades. Destacó: “El usufructo vitalicio puede incluir cláusulas para aumentar la renta en caso de que el usufructuario se mude a un geriátrico, o permitir la renuncia al uso del inmueble a cambio de un pago adicional. Se trata de contratos flexibles que pueden adaptarse a cada situación familiar”.
García Malbrán señaló que, con reglas claras y garantías, la nuda propiedad puede convertirse en un mercado viable. “Los adultos mayores necesitan liquidez y los inversores buscan activos seguros; el desafío es unir esas puntas con transparencia”, concluyó.
